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二手房交易细节注意及购房按揭新政策
发表:2009-8-17 2:19:33   点击:2068

将诉讼请求确定为:"要求刘先生按照合同约定支付违约金"。法院经审理后认为,双方签订的房地产买卖合同有

购买二手房过户细节须注意

买二手房的目的多样,有的为了结婚、有的是想改善居住条件,还有一些是为孩子上学选“学区房”,不管是什么目的,置业者在购买二手房时,都需要关注户口问题。尤其是那些购买学区房的买家,否则很可能影响孩子正常入学。因为,如果原业主户口尚未迁出,购房者的户口就无法迁入,而买卖结束后,要办理相关手续就会变得复杂许多。

细节一 留存户口簿复印件

买方看好房子在购买前最好要求卖方出示户口簿,并留存复印件,以确认房子的户籍状况。此外,通过审查卖方的户口簿,你能大致了解卖方家庭的户籍情况。

细节二 查看户口是否迁出

在交易之前,买方最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况,派出所以及ZF对外服务窗口均可查询。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的,一般情况下,公安部门会要求户主本人调取户籍材料,这时买方可以要求同卖方一起到派出所了解,其户口是否已经从房子里迁出。这个程序最好在交易前完成,一旦迁户有问题,可以拒绝购买。

细节三 将违约责任写进合同

在签订买卖合同时,可以在合同上注明相关条款:一是付款的时间,买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款;二是违约责任的约定,明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。



买卖二手房注意约定户口迁出事宜

  刘先生于2008年9月3日与赵女士签订《上海市房地产买卖合同》,约定刘先生将其位于曹杨路的一套房屋作价人民币60万元转让给赵女士,赵女士应在合同签订生效后支付人民币30万元,余款应在该房屋产权过户手续办理完毕后支付。同时双方还在合同中约定,刘先生应在该房屋交付给赵女士后七日内将屋内原有户口迁出,如刘先生违反该项约定,每逾期一日,则应按照合同约定总房款的万分之三向赵女士支付违约金,直至屋内原有户口全部实际迁出之日止。

  该合同签订后,刘先生如期向赵女士交付了房屋,并办理了产权过户手续。赵女士亦如期向刘先生支付了全部房屋转让价款。随后刘先生却以无处落户为由,拒绝将该房屋内的原有户口迁出。经多次沟通无果后,赵女士委托本所向法院提起了民事诉讼。

  房屋内原有户口未迁出,虽然不影响该房屋的正常居住、使用等功能,也与房屋产权无关,但可能会影响产权人日后办理户口再迁入或房屋再出售等事宜。由于户籍管理的特殊性,买方一般无法通过诉讼途径直接要求卖方迁出户口。户口迁移事宜属于公安机关行政管理范畴,对于合同一方当事人要求另一方当事人迁移户口的诉讼请求,人民法院一般不予受理。就本纠纷而言,难以单独诉请刘先生将户口迁出。本所审阅了双方所签房地产买卖合同后,建议赵女士将诉讼请求确定为:"要求刘先生按照合同约定支付违约金"。法院经审理后认为,双方签订的房地产买卖合同有效,刘先生应当按照合同约定如期将该房屋内的原有户口迁出,刘先生未能履行合同约定,已构成违约,遂判令刘先生根据逾期天数,按照人民币60万元的总房款的每日万分之三的标准向赵女士支付违约金。

  二手房交易过程中,买方应在签订二手房买卖合同及向房地产交易登记管理部门申请过户登记之前,到房屋所在地派出所核实房屋内的户口情况。如有其他人的户口在房屋内,应要求卖方在办理产权过户手续前将户口迁出。为督促卖方及时履行户口迁移的义务,双方可在房屋买卖合同中对逾期迁移户口的违约责任进行量化约定,并保留部分尾款至卖方全部义务履行完毕后再支付。本案中,如刘先生一直未将户口迁出,则违约金可计算至户口实际迁出之日。(

(来源:厦门房产网

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