厦门房产网
调控成效显现,观望气氛渐浓
发表:2010-9-26 14:55:44   点击:251

又是一年“金九银十”,厦门房价未见实质性滑落。4月份以来的楼市调控影响几何,已然成为厦门房地产界的热

0592房产网-海峡财经导报讯:又是一年“金九银十”,厦门房价未见实质性滑落。4月份以来的楼市调控影响几何,已然成为厦门房地产界的热门话题。从税收情况来看,厦门楼市的调控成效已然显现。

  “小阳春”背后隐忧潜藏

  调控新政之前,厦门楼市正显露出“小阳春”行情。
  数据显示,今年1-3月,厦门销售不动产营业税入库55843万元,同比增长130.47%。厦门市地税局有关人士分析认为,今年初,房地产交易优惠政策到期形成“挤出效应”、市场流动性过剩、居民购房刚性需求释放,以及去年同期对比基数较低等因素,共同推动了销售不动产营业税的快速增长。
  今年1-3月,厦门土地增值税入库18490万元,同比增长66.79%;契税收入则创下厦门市地税局去年3月接手征收工作以来最高的单月入库数记录——3月入库21219万元,同比增长130.82%,其中特房公司、世茂新里程公司和首开翔泰置业有限公司分别入库土地交易契税3860万元、2173万元和3309万元。这说明彼时开发商拿地信心还比较足。
  尽管如此,仔细分析数据,还是能发现楼市潜藏的观望隐忧。到了2月份,作为涉及房地产业的重要税种,销售不动产营业税入库额比1月少了8828万元,环比下降35.69%,同比增幅也较1月回落89.11个百分点。而从3月份来看,若剔除夏新电子股份有限公司因海沧自建房拍卖转让于该月入库的销售不动产营业税2400万元,则单月入库数有走低的倾向。“前3个月入库数分别为2.47亿元、1.59亿元、1.52亿元。”厦门地税上述人士认为,这折射出房地产税收优惠政策到期后观望气氛渐浓的事实。
  “总体而言,去年同期基数低是该季度销售不动产营业税高幅增收的主要原因。”上述人士说。据统计,2009年12月-2010年2月,厦门市商品房交易额同比增幅为72.3%。

  利剑之下楼市短热

  4月15日,随着二套房首付比例上调等一系列政策出台,房地产调控的靴子终于落地。此后的一个多月间,厦门的销售不动产营业税逆势增长,改变了前3个月入库数逐月走低之势。
  4月,厦门销售不动产营业税入库20748万元,环比增长36.44%,入库额居今年以来第二高位。5月,厦门销售不动产营业税入库27944万元,更是创下今年以来单月入库数之最,环比增长34.68%。厦门市地税局有关人士分析认为,销售不动产营业税增收的原因在于:一是受国家房地产调控政策预期影响,4月份厦门市房地产市场出现集中交易现象,销售大量增加。统计显示,当月厦门实现商品房销售面积76.73万平方米,比去年同期增长80.4%,其中住宅销售43.13万平方米,增长31.4%。二是4月份一些房地产企业售房款取得银行集中放贷(如光大银行对禹洲房地产的放款,系一次性放出去年底累计到4月的贷款),使相关企业本月应纳销售不动产营业税集中增加。
  尽管如此,在调控新政出台当月,新政压缩效应已初现苗头。“虽然4月份改变了前3个月销售不动产营业税入库数逐月走低之势,但同比增幅高开低走之势已现端倪,前4个月同比增幅从222.96%逐步下降到18.18%。”厦门地税上述人士说。
  厦门市地税局提供的报告称,由于厦门近两年开工建设的楼盘大部分进入竣工阶段,而去年末集中拍出的地块尚处于规划筹建阶段,由此造成商品房在建项目减少。数据显示,5月建筑安装业营业税入库8580万元,同比仅增长7.08%。

  6月成交量急剧下降

  滑坡始现于6月。当月,厦门销售不动产营业税同比出现本年首次减收,当月入库20692万元,同比下降19.24%,环比下降25.95%。另据厦门市国土资源与房产管理局的统计数据,6月厦门市商品住宅成交量为11.47万平方米,同比下降75.91%;商品住宅均价9453元,同比上涨5.2%。
  7月,厦门销售不动产营业税进一步降至本年度新低。当月,厦门销售不动产营业税入库14837万元,同比下降41.56%;继6月对5月环比下降25.95%后,7月对6月的环比再度下降28.3%,7月入库数只及5月的53%。
  厦门市地税局的报告指出,7月,楼市新政的调控效应已有所显现,厦门房地产业企业所得税入库6328万元,同比下降47.33%。同时,二手房交易、出租情况也受到一定影响。在二手房交易、出租活跃的思明区,新政出台前,每月房地产业个税基本稳定在七八百万元;而在新政出台的4月份,涉及房地产业个税锐减为217万元,5月为417万元,6月为550万元,7月则滑至227万元。
  “到7月末,调控成效已体现得相当充分,厦门楼市成交量滑落至正常交易行情的近一半。不过,房价仍然坚挺。”厦门城市年轮房地产策划代理有限公司区域营销总监黄绍斌说。据厦门搜房网统计数据显示,7月1日-31日,厦门楼市住宅共签约成交619套,日均成交仅20套;该月厦门商品住宅成交均价为12138元/平方米,环比上涨了2478元,同比上涨了2470元。另外,进入2010年,厦门房价除6月跌破万元以外,其余月份均在万元以上。

  多数新盘推迟开盘

  进入8月,尽管一些城市的房地产市场开始出现暖意,但厦门销售不动产营业税数据却并不支持这一点——8月厦门销售不动产营业税继续探底,营业税总收入继续呈现减收之势。
  统计数据显示,8月,厦门销售不动产营业税入库14327万元,同比下降46.43%,再创本年新低,仅为5月入库数的51.27%。相比于房产交易,土地出让受到的影响并不大。8月契税入库26873万元,同比增收16874万元,增长168.76%。
  尽管新政出台后房产交易冷清,但土地增值税清算力度仍在加大。7月,厦门入库土地增值税29519万元,同比增收22944万元,增长348.96%,增幅居各税种之首。
  记者了解到,由于忌惮调控威力,厦门不少原计划下半年亮相的新盘将集中到第四季度或明年初推出,年末厦门将出现十多个新盘扎堆亮相的局面。业内人士认为,第四季度政策与经济局势将趋向明朗,届时新项目集中推出,有望揭开楼市后市的重重迷雾。

(来源:厦门房产网

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