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房地产信托业务将细分市场和差异化竞争
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房地产信托业务将细分市场和差异化竞争

——《信托周刊》第54期引言

 作者:信泽金

金融信托作为投行模式的资产管理中介服务机构,其使命就是在不断变化的市场中寻找展业空隙,针对不断涌现的投融资矛盾而提供灵活的解决方案。值此岁末之际,信托市场又面临着一次深刻的市场切换,持续多年的信托业务体系恐将面临颠覆性的变革,新老几代信托公司在《信托法》颁布10周年之际将站在一个崭新的起点上同台竞技。关于下一步的战略调整,整个信托行业都在思考和筹划之中;关于眼前的业务转型,各家信托机构有不同的打算。房地产业务是信托行业的拳头产品,在未来较长的一段时间内恐怕仍将是信托公司的杀手锏,只是在宏观调控的大环境下需要适时调整业务的细分市场,顺应大势去赚稳钱。面对开发类项目遇到的融资困境,信托合作方是否可以在非开发类房地产项目中找到共赢点?面对融资类业务遇到的创新难题,信托合作方是否可以在投资类信托、事务类信托之中发现价值?面对私募类市场遇到的营销尴尬,信托合作方是否可以向银行间债券市场以及新型银信合作迈进?面对REITs的强烈呼声以及广阔前景,信托合作方是否需要及早做好信息、人才以及项目的储备?面对信托产品基金化的创新方向,信托合作方究竟该如何有效地整合内部外资源及防控风险?面对产业整合高峰期孕育的并购机会,信托合作方究竟该如何打好房地产物业信托收购这一前战?也许REITs只是少数人冲过独木桥的攀顶之作,但其蕴含的技术细节和创新思路将被运用于一个个平凡的信托融资项目之中。

本期《信托周刊》的信托监管动态栏目,信泽金刊发了《中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》,监管部门要求银行业金融机构转让信贷资产应当遵守洁净转让原则,即实现资产的真实、完全转让,风险的真实、完全转移。在信托市场分析栏目,本期周刊登载了《新监管形势下房地产信托业务的发展趋势分析》一文,作者认为,结合目前新的监管形势,房地产信托业务今后的生存空间或发展趋势应体现在:1、房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点,从一般性的住宅融资类信托为重点转向以优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头为主要交易对手的房地产信托为重点; 2、充分发挥信托公司在投资管理方面的优势,推进房地产股权投资信托;3、走好融资类信托与股权投资信托的中间道路,发挥信托机制的优势;4、走研究创新之路,研究推出类REITS的集合资金信托计划与类基金的中长期集合资金信托计划。

信托案例资料栏目,信泽金汇总了信托公司已公开发行的信贷资产证券化特定目的信托项目,包括开元、建元、信元、东元、浦发、工元、兴元、通元、浙元、信元、招元、信银等信贷资产支持证券;在信托研究资料栏目,信泽金汇总了证券公司已公开发行的专项资产管理计划(企业资产证券化项目),包括网络租赁费、高速公路车辆通行费、融资租赁费、电费收入、BT债权、污水处理费等收益作为基础资产的企业资产证券化产品,这些资料有助于读者了解资产证券化的具体实践情况。

信托风险管理栏目,中国信托法律网(trustlaws.net)向读者推荐了《信托公司银信理财合作业务的风险管理与控制》一文。作者认为,若要控制银信理财合作业务的风险,需实施事前防范;在预测和发现风险事件的苗头和可能情况出现时,应按照一定的程序实施相应的处置措施;风险处置工作结束后,风险处置领导小组要组织有关方面的人员总结教训,调查分析事件发生的深层次原因,评估事件带来的滞后影响,并进一步完善银信理财合作业务风险处置预案,做好善后处理事项。在信托法律研究栏目,本期周刊登载了《信托收据的法律风险及对策》一文,作者认为,在信托收据、信托合同中,银行应当设置条款,明确权利义务从而保护自己的合法权益;同时,针对信托收据的法律风险,应当注意以下方面:信托财产;信托目的;可以设定进口商的告知义务;约定混同的处理;设定浮动抵押;保证。

信托实务探讨栏目,本期周刊为读者推荐了《股权融资类信托产品中存在的主要合规风险以及合规性建议》一文,作者认为,股权融资类信托业务不仅融资方式灵活,还有利于拓宽股权融资业务渠道,提高机构可用资金周转率,增强市场流动性,对市场的资金资源配置能起到积极作用,但近期个别信托公司和银行在设计、销售此类产品过程中,存在诸多与现行监管法规相违背的情况,需要重视合规风险。在信托研究心得栏目,本期周刊登载了《基于特定案例的不良资产证券化现金流分析方法研究》一文,本文以某商业银行不良资产证券化的案例为基础,分析了影响不良资产未来现金流的若干因素,并采用实证法分析了不良资产证券化的现金流。在信托培训动态栏目,本期周刊关注了信泽金应邀为紫金信托有限责任公司在南京提供四场信托专题培训的情况。此外,本月下旬,中国信托法律网和信泽金将在北京举办非开发类房地产项目信托融资的前瞻培训——“房地产投资信托基金实务专题培训

中国信托法律网(TrustLaws.Net) 

         二〇一〇年十二月十三日-北京

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